地価の高い都心部などでは、家を建てるのに必要な土地を購入するのは大きな負担です。ですから、狭い土地に家を建てることで土地代を安く済ませる方法があります。そのように敷地が15坪（およそ50㎡）以下の土地に建てられた家のことを狭小住宅といいます。

そんな狭小住宅を建てるにあたって、知っておいたほうがいいのが建蔽率と容積率のことです。建蔽率というのはというのは敷地面積に対する建物面積の割合のことを言ます。つまり、建蔽率という制限があるので、土地を確保しても境界線のギリギリになるまで家を建てることは認められていません。

では、建蔽率はどうやってきまるのかというと、用途地域制度に従って数値が設定されています。用途地域制度においては地域を12種類に分類ができます。人が住居のための居系地域が7種類、店舗や事務所のための商業系地域が2種類、工場などを建てる工業系地域が3種類です。

このうち、第一種低層住居専用地域に指定されているときには、30・40・50・60のいずれかに設定されています。たとえば40の地域であれば、敷地面積に対して40％の建築面積しか認められません。それに対して商業地域であれば80％まで認められています。

狭小住宅のように狭い土地しか用意できない場合に、建蔽率が30％、40％だと建物は本当に狭くなってしまいます。ですから土地選びをするときにはなるべく建物面積を大きくできる場所を探すことも重要です。

容積率のほうはどのような意味を持っているのかというと、敷地面積に対して建物の延べ床面積の割合を示したものです。延べ床面積というのは各階の床面積を足し合わせた面積のことを言います。でも、ベランダやバルコニーなどは計算にいれません。容積率もまた、制限があり用途地域ごとに指定する場合と、敷地に接している道路の幅で計算する場合があります。どちらの制限になるのかというと、小さいほうの数値が使われます。

再び第一種低層住居専門地域を例にしてみると、50・60・80・100・150・200のいずれかに指定されています。道路の幅で決まる場合の計算方法は、道路の幅が12m以下であれば、法定乗数（住居系の用途地域は0.4）を掛けて求めます。たとえば道路の幅が6メートルであれば6×0.4で2.4、これをパーセンテージにすると240％が答えです。用途地域で指定する数値は、最高でも200％ですから小さい用途地域の基準が使われます。

狭小住宅では3階建て4階建てを建てることが多いので、容積率の制限にひっかかる可能性があります。計画を立てるときにはよく注意しなければいけません。