【 賃貸・賃貸併用住宅 】

賃貸住宅は、不動産賃貸経営を目的に建築する住宅、戸建て住宅の一部に賃貸住宅として建築する住宅は、賃貸併用住宅です。

賃貸住宅

賃貸物件は、外観デザイン、建物の雰囲気、内部の間取りや住宅設備機器のグレード、日当たりや風通し、駅から利便性、周辺の環境などによって、入居率が変わります。多少駅から遠くても、雰囲気が良く、暮らしやすい物件であれば、入居率を高められます。

入居者のターゲットを絞って、「デザイン性の高い賃貸住宅にする」「女性の一人暮らしでも安心して暮らせる対策を施す」「思わず住んでみたくなるような外観と間取りの賃貸住宅にする」などの工夫によって、人気の高い賃貸住宅を建てることが、空き室のない賃貸経営に繋がります。

賃貸併用住宅に設計プラン

1階を住居、2階以上を賃貸、または、3階を住居、下の階を賃貸というように、階ごとに住居部分と、賃貸部分を分けるプランと、2軒の家並べたようなを縦割りのプランが考えられます。

駅の近くであれば、単身者用の賃貸住宅の需要が多く、駅から遠くても家族で暮らせる広さの賃貸住宅には、子育て中の家族からの需要が見込まれます。

また、独立した子供が結婚したら同居する予定であれば、その時期が来るまで賃貸住宅として活用し、子供夫婦が戻ってきたときには二世帯住宅にするという考え方もあります。

賃貸併用住宅のメリットとリスク

賃貸併用住宅には、税金面や老後の生活などに対して、プラスになることがある一方、家賃が見込めなくなるリスクもあります。

ローンを家賃収入で返済

建て替えや新築を検討しているが、住宅ローンの負担を考えると、躊躇してしまうというような場合、賃貸併用住宅にして、家賃収入でローンを返済するという選択肢があります。

税金対策　家賃収入から控除される項目

固定資産税

所有している不動産は、市町村が課税する地方税が発生します。固定資産税の税額は「固定資産税課税標準額の1.4％ですが、住宅用地には、軽減措置があります。

賃貸住宅では、一戸につき200㎡までの敷地は、小規模住宅用地として扱われます。小規模住宅用地は、小規模宅地の特例によって、固定資産税は6分の1にされ、一戸につき200㎡を超える土地には、評価額の3分の1に軽減されます。

都市計画税

都市計画事業や土地区画整理事業を推進する費用を集めるため、市町村が条例で定めた区域内に、存在する土地や建物の所有者に対して課している地方税です。

小規模住宅用地は、軽減措置によって、都市計画税が、3分の1に軽減されます。また、建物に対しては1戸あたりの床面積が50m2（賃貸部分は40m2）以上280m2以下の建物で、120㎡までの居住部分に対して、3年間は固定資産税が2分の1に軽減されます。建物が、3階建て以上で、準耐火構造、または耐火構造であれば、軽減される期間が5年間に延長されます。

不動産取得税

戸建て住宅を取得した場合、建物に対して課せられる税金が不動産所得税です。条件を満たしている住宅は、その中から1,200万円が控除されますが、賃貸併用住宅の場合はそれぞれの賃貸住宅に対して、1,200万円が控除されます。

減価償却費

減価償却とは、資産を使用できる期間で分割して計上していく方法です。確定申告の際に、賃貸併用住宅の建築にかかった費用の賃貸部分に関して、原価償却をすることができます。

住宅ローンの利息

確定申告の際に、月々支払う住宅ローンの利息のうち、賃貸分の割合は、必要経費として算入できます。

賃貸併用住宅のリスク

賃貸併用住宅には、税金が軽減される、家賃収入で住宅ローンを賄える、老後に家賃収入を得られるといった魅力がありますが、空き部屋状態が続くなどのリスクもあります。