住宅を購入するとき、資産価値を考えて購入されている方はいらっしゃいますか。
住宅を購入するとき、これからの時代は資産価値という視点がある方が良いでしょう。
急に資産価値と言われても分からない方もいらっしゃることでしょう。
今回は資産価値の高い家、下がりにくい家を紹介します。

□なぜ資産価値が重要なのか

なぜ資産価値という視点が重要なのでしょうか。
理由として挙げられるものは、中古物件の増加です。
中古物件の増加や少子高齢化により人口が減少しているため、空き家率も上昇し、社会問題にもなっています。
今後、住宅の需要が大幅に減ればその分住まいの資産価値は下がる可能性が高いです。
だからこそ、資産価値が高い、もしくは下がりにくい住まいを選ぶ必要があると言えるでしょう。
建物の資産価値は日本の現在の試算方法では、20年経つとほぼゼロになってしまいます。
もし資産価値が高い家を購入できれば、同じ時期で同じ金額で購入した資産価値の低い家と比べて数百万以上の資産の違いが生まれてしまうと言われています。
それならば、できるだけ資産価値が高い、下がりにくい家を購入したくはありませんか。

□資産価値が高い家の特徴

資産価値が高い家にはある特徴があります。
この特徴を押さえていれば、価値は急激に下がることはなく、高い水準で保てるでしょう。
このような家には、立地と家自体にある共通の特徴を持っています。

＊駅に近い

立地は住宅選びの重要な要素です。
立地次第では住宅の価値が大きく変化するからです。
価値が下がりにくい住宅は、主に駅に近い住宅であると言えるでしょう。

＊立地適正化区域内

立地適正化区域とはどのような区域かご存じですか。
あまり聞いたことがない言葉で、分からない方も多いかもしれません。
今後の日本が直面する少子高齢化による人口減少に対応するため、市町村やその枠を超えた、立地適正化計画が進みつつあります。
この計画で特定の地域を立地適正化区域としています。
また、その区域内に居住誘導区域を設け、その区域の中核に医療や福祉、商業施設など都市機能誘導区域を設置しています。
このような区域は、地価の維持や上昇が期待できるでしょう。
またこのような区域は、利便性があること、多くの種類の設備が整っていること、地名にネームバリューがあることなど価値が下がりにくい要素が揃っています。

＊間取りや設備

間取りや設備も価値の判断基準において重要な要素です。
個性的でこだわりの強い間取りは資産価値が高い家にはならないでしょう。
価値の高い住宅を建築するには、使いやすい間取りの設計や導入する設備を検討しなければなりません。
そして土地の条件などを考慮して最適な間取りを決めなければいけません。
そうしないと資産価値が大きく下がってしまうかもしれないからです。
また、リビングの自由度や広さを考慮した間取りや、省エネを考慮した設備の導入なども検討してみましょう。

＊基本性能

建物の耐久性や耐震性、断熱・気密性などの基本性能は、建てた時にほとんど決まってしまい、後で大幅に向上させられません。
特に耐震などは近年日本で起こっている災害の多さから、社会的な関心も高まっています。そのため、今後も耐震の視点は重要視すべきでしょう。
また、日々のエネルギー消費で大きな役割を果たすのが断熱性能です。
断熱性能によって住み心地だけでなく電気代も大きく変わってきます。
そのため初期費用だけでなく長期的な視点をもって住宅建築を行うべきです。

□マンションと一戸建ての価値の変動

住宅と言っても、マンションや一戸建てなど様々なものがありますよね。
住宅の種類によって、価格の落ち方も異なります。
今回はマンションと一戸建ての2つを比較してみましょう。
あくまでも税務上の計算ですが、一戸建ての耐用年数は約20年と言われています。
これを過ぎると資産価値はゼロになってしまいます。
一方マンションは、47年という長い時間をかけて価値が徐々に落ちていきます。
これだけ聞くと、マンションの方が資産価値の面では有利だと考えてしまうかもしれません。
一戸建ての場合、建物の価値がゼロになったとしても、土地が残っています。
土地には住む以外にも様々な方法で利用できるため、価値がなくなることはありません。
マンションを購入した場合も、その部屋のみにはなりますが、土地を保有したことにはなります。
しかし資産価値の評価額は一戸建てと比べると、やはり大きく下がってしまいます。
それでも資産価値が落ちにくいマンションももちろんあります。
それはやはり人気のエリアに位置し、駅近くなどの利便性の高い物件ということになるでしょう。

□住宅購入と資産形成

1.資産価値の真実

住宅購入は、一見すると資産形成に見えますが、実は多くの要素が影響します。
特に、住宅ローンという「負債」が発生する点は、多くの人が見落としがちです。
資産価値は、取得した土地と建物の金額からローン残高を差し引いた残りで計算されます。

2.ローンと資産

例えば、3500万円の土地と建物を全額住宅ローンで購入した場合、資産価値はゼロになります。
20年後には、評価額で売却すれば、ローンを完済した上で手元に570万円が残る可能性があります。
しかし、これは20年をかけて形成された資産であることを理解してくださいね。

□不動産価格の決定要素とは？

＊需要と供給

不動産の価格は、一言で言えば、需要と供給のバランスによって決まります。
このバランスは、単純な数学的な計算以上の複雑さを持っています。
人気の高いエリア、例えば都心部や観光地は需要が高く、その結果として価格も高くなります。
一方で、希少性の高い物件、例えば海が見える物件や歴史的価値のある物件なども、その希少性から価格が上がりやすいです。

1.地域性の影響

地域によっては、特定の産業や文化が根付いている場合があり、それが需要を生んでいます。
例えば、IT企業が集まるエリアでは、若い専門職の需要が高く、それに伴い高級マンションやシェアハウスが人気です。

2.シーズンとタイミング

また、季節や特定のイベントが近づくと、一時的に需要が高まることも。
例えば、大学の入学シーズンには、一人暮らしを始める学生からの需要が高まります。

＊逆のケース：需要が少ない場所と供給過多

逆に、需要が少ない場所や供給過多の場所では、価格が下がりやすいです。
これは、しばしば地方都市や過疎地で見られる現象です。
供給過多が起きる背景には、しばしば不動産バブルや経済の停滞が影響しています。

1.需要の減少

需要が少ない場所では、高齢化や産業の衰退が主な原因であり、これらの場所では不動産価格が下落する傾向にあります。

2.供給過多の罠

供給過多の場所では、しばしば新築物件が次々と建設されますが、それに見合うほどの需要がない場合、価格は自然と下がります。
このような場合、投資としてのリスクが高まるため、慎重な判断が求められます。

＊長期的な視点

日本の土地面積は一定で、人口は減少傾向にあります。
この2つの要素が組み合わさると、30年以上の長期スパンで考えると、日本全体の不動産価格は下落していく可能性が高いです。

1.人口減少の影響

特に地方では、若者が都市部に流出することで、人口が減少しています。
これが続くと、地方の不動産価格はさらに下落する可能性があります。

2.政策と不動産価格

政府の政策、例えば金利の動きや税制改革、も不動産価格に影響を与えます。
特に、金利が低いときは、ローンを組みやすく、不動産価格が上がりやすい傾向にあります。

□資産価値を高める不動産の選び方

1.土地と建物の価格比率

・価格比率の重要性

資産として価値が残りやすい不動産の特徴には、土地と建物の価格比率があります。
土地の価格が高いほど、長期的に資産価値が残りやすいとされています。
建物は経年劣化する一方で、土地はその価値を維持する可能性が高いからです。

・土地の価格動向

土地の価格は地域や時期によって大きく変動することがあります。
例えば、都市開発が進むと、その周辺の土地価格は上昇する可能性があります。
このような動きを把握することで、より資産価値の高い土地を選べますよ。

・建物の価値の減衰

建物は時間が経つにつれて劣化し、その価値は減少していきます。
特に、老朽化が進んだ建物は修繕費用がかさむため、その分資産価値も減少します。
この点を考慮し、土地と建物の価格比率をしっかりと評価することが重要です。

2.土地の需要

・人気の高い地域

人気の高い地域や人口の増減も、土地の需要に影響を与えます。
人気地域では、自然と土地価格が高くなり、その結果資産価値も高まります。
具体的には、交通の便が良い地域や、商業施設が充実している地域が該当します。

・人口の増減と資産価値

人口が増えている地域は、将来的にも価値が上がる可能性が高いです。
逆に、人口が減少している地域では、土地価格も下がりやすいです。
このような人口動態を把握することで、長期的な資産価値を見据えた選択が可能です。

・地域の将来性

地域の将来計画や開発予定も、土地の需要に影響を与えます。
例えば、新しい駅ができる予定がある場合、その周辺の土地価格は上昇する可能性があります。
このような情報を事前に調査することで、資産価値を高める選択が可能です。

3.土地の大きさと形状

・土地の大きさ

土地の大きさも資産価値に影響を与えます。
一般的に、土地が大きすぎると、その坪単価は下がります。
これは、大きな土地には維持費がかかるため、需要が少ないからです。

・土地の形状

土地の形状も資産価値に影響を与えます。
一般的に、正方形や長方形の土地は需要が高く、資産価値も高いです。
逆に、不整形な土地や旗竿地は、資産価値が低くなりやすいです。

・地域の標準的な土地の大きさ

各地域には標準的な土地の大きさがあります。
この標準に合った土地を選ぶことで、資産価値を高められます。
例えば、都心部では小さめの土地が一般的ですが、地方では広い土地が求められることがほとんどです。

□まとめ

今回は資産価値が重要な理由や価値が高い家の特徴、建物別の価値の変動を紹介しました。
資産価値の高さがいかに住宅の重要な項目であるか、理解していただけたのではないでしょうか。
これからの時代、住宅を建てる際には、資産価値を考えての建設をおすすめします。

 

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